Pangad annavad kinnisvarasektorisse laenu erakordselt soodsalt, aga pidu pole, sest puudu on omakapitalist ja välisinvestoritest

Soome ärikinnisvara turule jätkus 2025. aastal väliskapitali sissevool, samal ajal kui Baltikumis otsivad välisinvestorid endiselt lahkumisvõimalusi. Põhjusi on EfTENi hinnangul mitu:

Esiteks on Soome kinnisvaraturg palju likviidsem kui Baltimaades.

Teiseks on Soome ajalugu vastasseisudest Venemaaga täiesti erinev meie omast ning välisinvestorite usalduses mängivad kindlasti rolli ka Soome hästi treenitud kaitsejõud.

Kolmandaks on Soome juba aastasadu paljudele rootslastele otseses mõttes koduturuks, kuhu investeerimist ei peetagi sageli n-ö raha välismaale paigutamiseks (kuigi Soome statistikas kajastub see ikka riiki saabunud välisinvesteeringuna).

Põhjus, miks Baltikumis on välisinvestorid erinevalt Soomest müügipoolel, on sageli ka välisinvestorite sisemised ümberkorraldused, mitte niivõrd Baltikumi julgeolekupoliitiline keskkond.

See-eest oli laenude kättesaadavus Baltikumis juba teist aastat väga hea. EfTEN Capital märgib, et nende 18 aastase tegevusajaloo vältel pole kunagi varem saanud pankadest kinnisvarasektorisse nii soodsatel tingimustel raha laenata kui praegu. Pangandussektori hoiused ületavad laenuportfelli ning puuduvad ka märgid, et pankadele kehtestatud kasumimaks oleks Lätis ja Leedus laenutingimusi halvendanud.

Lisaks madalates intressimääradele, on pangad üha enam valmis valitud ärikinnisvara objektidele suurendama finantsvõimendust viimase kümnendi n-ö tavapäraseks muutunud tasemetest kõrgemale. Ajalooliselt on pangad rahastanud ärikinnisvara objekte Baltikumis ligikaudu 60% ulatuses kinnisvara väärtusest. Viimasel ajal on aga tugevamad objektid saanud pakkumisi ka üle 70% taseme kinnisvara väärtusest.

Eeloleval aastal püsib EURIBOR tõenäoliselt ligikaudu 2% juures ning Balti riikides ei ole oodata ärilaenude nõudluse hüppelist kasvu. Seetõttu jääb pangafinantseerimine EfTENi hinnangul väga soodsaks ka 2026. aastal. Samal ajal käriseb vahe tugevate ja stabiilse rahavooga objektide ning nõrgemate ja spekulatiivsemate objektide rahastamise tingimustes.

2025. aastal kujunes Baltikumi kinnisvarasektori uueks ja kasvavaks trendiks raha kaasamine jaeinvestoritelt läbi võlakirjaemissioonide. Korraldatud emissioonide mahud olid üldjuhul siiski suhteliselt väikesed, jäädes alla 10 miljoni euro.

Samuti ei ole märke, et kinnisvarasektori rahastamisel hakkaks võlakirjaturg asendama pangandussektorit. Seetõttu ei kujuta jaeinvestoritele suunatud võlakirjad oma piiratud mahu tõttu tõenäoliselt süsteemse riski ohtu Balti riikide majandustele või kinnisvaraturule.

Siiski on vaid aja küsimus, millal esimesed jaeinvestoritele suunatud võlakirjaemissioonid vajavad restruktureerimist, kuna mõnel juhul on nende riskid märkimisväärselt kõrgemad võrreldes sellega, mida teised laenuandjad oleksid nõus aktsepteerima. Suurima riskiga on mõne üksiku kinnisvaraprojekti põhised võlakirjad.

Enamike Baltikumi jaeinvestoritele suunatud kinnisvarasektori võlakirjaemissioonide puhul võtavad investorid aktsiatega sarnast riski. Erinevalt aktsiainvesteeringutest on neil aga tootluse piiratud - võlakirjade intressimäär on fikseeritud. Samal ajal pole aga kaotuse risk võlakirjadesse investeerimisel kuidagi piiratud.