Kas ehituses on ohtlik mull?

lmselt ehmatas paljusid statistika, mis osutas kohaliku ehituse mahu 25protsendilisele kasvule. Kiire elamuehituse kasv seostub eestlaste jaoks buumi ja kriisiga – viimase majandustsükli kogemus on veel piisavalt värske. Kaspar Oja keskendubki peamiselt elamuehitussektori arengule, kuna ettevõtete küsitluste põhjal on see ka praegu kõige aktiivsem ehituse haru. On siis hirmul alust? Mida riik tegema peaks? Kas ehitusel on veel ruumi kasvada?

Kas ehituses on mull?

Ehitusmahtude kasv võib olla küll buumi tunnus, kuid see pole enamasti mitte probleem, millega peaks tingimata tegelema, vaid sümptom – turu reaktsioon nõudluse kasvule, nagu palavik gripi korral. Uute elamute lisandumine tähendab pakkumiste kasvu ja hoiab sedasi tulevikus hindade kasvu tagasi. Kinnisvara pakkumist peetakse üldiselt väga jäigaks. See tähendab, et elamispindade hulk muutub vähe ja ehitusmahud ei jõua ehitusnormide ning nõuete tõttu reageerida turuolukorra muutustele. See omakorda võimendab kinnisvara hindade hüplikkust.

Tõenäoliselt hakkab üheksakümnendate madal sündimus mõjutama varsti ka kinnisvaraturgu, sest oma esimese kodu ostmise eas olevaid noori jääb vähemaks. See võib nõudlust mõnevõrra kärpida.

Pikaajaliste tegurite kõrval on ka teisi põhjuseid, mis võivad nõudlust kinnisvara järele tõsta. Intress on soodne, teame. Peale selle on Euroopas tõenäoliselt suurendanud nõudlust kinnisvara järele rändekriis, mis mõjutab Eestis kaudselt pigem puidutööstust ja valmis majade tootjaid. Viimasel ajal on spekuleeritud ka jagamismajanduse võimaliku rolli üle kinnisvarahindades. Kuigi Eesti ei ole nii tähtis turismi sihtkoht kui näiteks Barcelona, võib õhukese üürituru tõttu jagamismajanduse üürimudelitel olla mõju ka Eesti kinnisvaraturule.

Jagamismajanduse rollile viitab näiteks see, et välismaalaste ööbimiste arv majutusasutustes kasvab aeglasemalt, kui võiks järeldada välisreiside statistika põhjal. Veebiportaalis Booking.com on üle 500 Tallinna apartemendi, mille seast võib leida nii vanalinna noobleid pesasid kui ka tagasihoidlikumaid paneelmajade kortereid. Tõenäoliselt on see turg palju suurem; veebilehel võib mõnel pakkujal olla mitu korterit ja ilmselt ei peegelda Oja sõnul tema vaadeldud portaal kogu turgu.

Mida valitsus teha saaks?

Piirangud ehituse kasvule võivad olukorda hoopis halvendada. Ehitussektori reageerimine nõudluse muutustele on vajalik, et leevendada kinnisvarahinna kõikumisi. Valitsus saaks aga investeerides arvestada erasektori nõudlusega ja vähendada oma tellimusi ehitusteenuste järele, kui erasektori tellimused on suured. Planeeritud ehitusinvesteeringud võiks lükata edasi tulevatesse aastatesse, kui turu olukord on muutunud. Kui erasektori nõudlus ehitamise järele peaks vähenema, aitaksid valitsemissektori tellimused langust pehmendada.

Kui palju oleks Eestis üldse tarvis uusi eluruume ehitada, et katta harilikku kulumist või jõuda eluruumide kvaliteedilt Soomele järele?

On üldteada, et pärast taasiseseisvumist on ehitatud vähem uusi eluruume kui nõukogude ajal, kuid see tuleb panna konteksti. Ka demograafiline olukord on muutunud ja hiljuti ei ole toimunud suurt õnnetust, mis oleks hävitanud märkimisväärse osa elamufondist, nagu juhtus Teise maailmasõja ajal. 1950. kuni 1980. aastateni ehitati Eestis keskmiselt 11 000 uut eluruumi aastas, rahvaarv kasvas samal ajal keskmiselt 14 000 inimese võrra aastas. Viimase viie aasta jooksul on ehitatud keskmiselt kolm tuhat uut eluruumi aastas, rahvaarv on aga vähenenud kahe tuhande inimese võrra aastas. Lisaks uute ehitamisele laiendati või rekonstrueeriti viimase viie aasta jooksul keskmiselt 14 000 eluruumi aastas. Viimase aasta jooksul on ehitusmahud olnud siin kirjeldatust suuremad.

Seejuures on investeeringud elamufondi Eestis võrreldes meie sissetulekutega Ida-Euroopa suurimad. Investeerime elamufondi alla viie protsendi oma SKTst, mis on sarnane Euroopa Liidu keskmisega. Ida-Euroopas jääb see näitaja enamasti paari protsendi juurde. Ka Lätis ja Leedus on see meist väiksem.

Elamufondi amortisatsiooni katmiseks piisaks ligikaudu poole väiksemast ehitusmahust kui praegu. Arvestades rahvaarvu vähenemist säiliks eluruumide ja rahvastiku suhe veel väiksema ehitusmahu juures. See-eest selleks, et eluruumide suurus ja kvaliteet paraneksid samas tempos, nagu tõuseb viimaste prognooside põhjal elatustase, peaksid eluruumide investeeringud veel kasvama. See ei tähenda muidugi pelgalt uute majade ehitamist, vaid ka vanade nüüdisajastamist.

Eluruumide suuruselt ja kvaliteedilt jääme Soomest maha rohkem kui Soome elatustasemest üldiselt. See hinnang põhineb eluruumide netoasendusmaksumusel elaniku kohta, mis kirjeldab elamufondi väärtust. Jõukamad Euroopa Liidu riigid investeerivad elamufondi võrreldes sissetulekuga enam kui vaesemad riigid ja seetõttu võivad erinevused elamufondis olla suuremad kui üldises elatustasemes. Lääne-Euroopale järele jõudmiseks peaksid Eesti investeeringud elamutesse pikemal perioodil kasvama kiiremini kui üldine majanduskasv.

Ehitussektori kiire kasv näitab reaktsiooni nõudluse kasvule ja on iseenesest hea märk. See piirab kinnisvara hindade mullistumist. Samas peame enesele tunnistama, et ehitussektori probleemid võivad mõjutada majandust ebaproportsionaalselt palju ja Eesti tööstussektorist on oluline osa põimitud ehitus- ning kinnisvaraturu tooteahelasse. Kuigi meie eluruumide mugavus jääb veel märkimisväärselt alla meist jõukamatele Euroopa Liidu riikidele ja see justkui õigustaks suuri investeeringuid, investeerime juba praegu elamukinnisvarasse meile sarnase elatustasemega riikidega võrreldes väga palju.

Autor: Kaspar Oja, Eesti Panga ökonomist