SEB: kinnisvaraturul tasub valmistuda ka halvemaks ajaks

Mitteeluruumide – büroode, kaubanduspindade, ladude jms – rajamiseks väljastatud ehituslubade arv on tänavu küll vähenenud, kuid ruutmeetrites mõõdetuna kavandatakse ehitada siiski varasemast enam. Viimaste aastate aktiivne äripindade arendustegevus on pannud mitmeid valdkonda tundvaid eksperte kahtlema, kas vähemasti Tallinnas on vajadust täiendava kaubandus- ja büroopinna järele. Seetõttu võib taoliste projektide puhul piiranguks olla aina enam ka rahastajate puudus, kes pole valmis ülepakkumisega kaasnevaid riske kandma.

Väljastatud ehituslubade arv 2007–2017

Miks ehitusturg õitseb?

Elamuehituse kiireks kasvuks esineb hulganisti objektiivseid põhjuseid. Kõigepealt püsib olukord tööturul äärmiselt soodne. Eesti tööhõive määr küündib täna pea 67%ni, olles sellega üks kõige kõrgematest kogu Euroopa Liidus. Keskmine brutopalk on viimase kolme aasta jooksul suurenenud enam kui viiendiku võrra. Lisaks ületab vabade ametikohtade arv täna 12 000, mis on suurim number pärast 2008. aastat ja annab kinnisvaraostjatele julgust, et isegi kui neid peaks tabama töökoha kaotus, suudetakse sissetulek kiiresti taastada. Neid reaalmajanduse trende kinnitab ka tarbijate kindlustundeindeks, mis ületab kaugelt indikaatori ajaloolist keskmist.

Kinnisvaraturu sentimendi jaoks ei ole vähetähtis ka olukord krediiditurul. Hoolimata majanduskasvu kiirenemisest püsib Euroopa Keskpanga rahapoliitika endiselt väga leebe ja intressimäärad seetõttu ülimadalad. Eesti Panga andmetel on pikaajaliste kodulaenude keskmine intressimäär seisnud juba pikemat aega 2% lähedal, mis on ajalooliselt äärmiselt madal tase. Et siia tuua praktiline näide – kui intressimäär peaks tõusma 2%-lt 3%-ni, tähendab see näiteks 30aastase kodulaenu ja 100 000 eurose laenusumma puhul juba 50 eurost vahet kuumakses, mis on pere-eelarve mõistes oluline summa. Globaalselt madalad intressimäärad on teisalt mõjutanud ka neid inimesi, kes soovivad enda raha teenima panna. Selle üheks väljenduseks on huvi suurenemine üürikinnisvara soetamise vastu, millelt seejärel renditulu teenida. Viimase trendi mõju ehitusturule on asjakohase statistika puudumise tõttu küll raske hinnata. 

Ehk kõige olulisem ja seejuures kõige vähem räägitud põhjus kinnisvaraturu kiire kasvu taga on demograafia: täna on parimasse koduostmisikka jõudnud laulva revolutsiooni aegne arvukas põlvkond. Nimelt moodustab valdava enamuse kodulaenu taotlejatest just 25–34aastaste vanuserühm, kelle hulk on täna suurim alates 2000. aastate algusest. Demograafiast tuleneb aga ka põhjus, miks kinnisvaraturu areng lähiaastatel pidurduma hakkab. Nimelt kahaneb eeltoodud vanuserühm järgmise 5 aasta jooksul 25 000 inimese võrra ja 10 aasta pärast on 25–34aastaseid juba kolmandiku võrra tänasest vähem. Kuigi kodu vahetavad ka muus vanuses inimesed, tähendab peamise kliendigrupi vähenemine paratamatult tagasihoidlikumat nõudlust. Seetõttu võib kinnisvaraarenduseks olla täna tõesti parim hetk.

Rahvastik vanuserühmade kaupa 2017., 2022. ja 2027. aastal.

Millal ja mida peaks ehitama riik?

Teatavasti on valitsus otsustanud ka omalt poolt lähiaastail ehitussektorisse hulganisti raha suunata. Seejuures on summad ja ehitusmahud märkimisväärsed. Viimases riigi eelarvestrateegias toodud ja vägagi optimistlike hinnangute põhjal kulub näiteks Tartu maantee Kose-Mäo lõigu neljarealiseks ehitamisele 130 mln eurot; teist sama palju on sama perioodi vältel plaanis kulutada Rail Balticu ehitustöödele. Suurprojektidest on veel kavas linnahalli renoveerimine, mille jaoks näeb eelarvestrateegia ette 40 mln eurot, kuid meedias on spekuleeritud kogumaksumusena pigem 100 miljoniga. Palju kritiseeritud üürielamute rajamine maakonnalinnadesse moodustab koguinvesteeringutest seejuures väga väikese osa – sinna soovitakse panustada 10 mln eurot.

Kuivõrd muudab uute korterite rajamine väikelinnadesse, kus vana on võimalik soetada mõnetuhande euroga, või väga kallis riiklik konverentsikeskus Eesti elu paremaks, on vaieldav. Sisulise poole kõrval on valitsuse investeeringuplaane kritiseeritud aga eelkõige ajastuse tõttu. Juba praegugi on ehitusettevõtete jaoks saanud nõudlusest olulisemaks probleemiks töötajate vähesus. Vaevalt soovib keegi valitsusest tagasi pöörduda 2007. aastasse, kus ehitussektoris töötas iga neljas Eesti mees. Teatavasti kipuvad suured ehitusprojektid aga venima, mis võib seekord olla positiivne asjaolu. Mõne suurprojekti lükkumine aega, kui elamuehitus jahtuma on hakanud, võimaldaks ehitussektorile stabiilsemat maandumist ja Eestile paremat makromajanduslikku tasakaalu.